Gemeente Haarlemmermeer
Schilderwerk in Rijsenhout
Verbouw en onderhoud in Rijsenhout, met een vaste prijs voor het afgesproken werk en betaling in vier termijnen.
Rijsenhout is de grootste kern van de gemeente Haarlemmermeer en ligt in een droogmakerij: de Groot Rijsenhoutse polder, die na het afgraven van het veen en het droogmalen ervan tot ver onder NAP is komen te liggen. De ondergrond bestaat uit slappe veen- en kleilagen, en dat is voor een verbouwing het bepalende gegeven. Alles wat gewicht toevoegt, moet gefundeerd worden op de vaste zandlaag daaronder.
In de woonbuurten Hofland, Wickelhof en Twistvlied en langs de Bozenhoven en de Dorpsstraat staan woningen uit uiteenlopende perioden, en de manier van funderen verschilt daarmee ook: oudere panden op staal of op houten palen, naoorlogse woningen op betonpalen. Bij een aanbouw is de eerste vraag dus niet hoe groot hij wordt maar hoe hij gaat staan. Een aanbouw op staal tegen een woning op palen zakt weg en trekt de naad open; wij zetten aanbouwen hier daarom vrijwel altijd op geschroefde of geboorde palen, met een constructief losse aansluiting op de bestaande gevel.
Het tweede thema is de kruipruimte. Door bodemdaling staat die in dit gebied regelmatig hoger in het water dan bij de bouw bedoeld was, met vocht in de vloer en houtaantasting bij houten balklagen als gevolg. Bij elke opname kijken wij daarom onder de vloer, ook als de vraag over een keuken of een badkamer gaat.
Wat hier bepalend is
- Droogmakerij met slappe veen- en kleilagen: aanbouwen vragen om paalfundering
- Woonbuurten Hofland, Wickelhof en Twistvlied, en het lint langs de Bozenhoven
- Verschillende funderingswijzen naast elkaar, van staal tot houten en betonnen palen
- Kruipruimten staan door bodemdaling vaak natter dan bij de bouw bedoeld
Werk dat wij in Rijsenhout doen
Buitenschilderwerk
Gevels, kozijnen en houtwerk beschermd met een plan en een vaste prijs.
Kozijnen en houtwerk
Kozijnen, deuren en houten delen herstellen, gronden en strak afwerken.
Binnenschilderwerk
Wanden, plafonds en deuren schilderen zonder strepen, overspray of verrassingen.
Behangen en afwerken
Behang verwijderen, wanden voorbereiden en een rustige afwerking aanbrengen.
Onderhoudsschilderwerk
Periodiek schilderwerk met aandacht voor houtrot, kitnaden en de volgende onderhoudsbeurt.
Zo loopt een verbouwing in Rijsenhout
Negen stappen. Bij elke stap staat wie erbij is, hoe lang hij duurt en wat u op dat moment betaalt. Op de stappen waar er daadwerkelijk geld overgaat staat het bedrag in de kopletter onder "Wat u betaalt", en is het stapnummer gevuld.
Stap 1: Telefonisch gesprek
U belt of laat een terugbelverzoek achter. Wij vragen naar het type werk, het bouwjaar van de woning, de plaats en wat u ongeveer voor ogen heeft. Aan het eind van dat gesprek weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw budget en uw plan bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 15 minuten, binnen een werkdag
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 2: Opname bij u thuis
Wij komen langs, meten in, kijken in de kruipruimte en op zolder, en beoordelen de fundering, de constructie en de aansluitingen. Bij een dakopbouw of een doorbraak wordt vastgesteld of er een constructeur bij moet. U hoort ter plekke welke bandbreedte realistisch is.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 45 tot 90 minuten, binnen twee weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 3: Offerte met vaste prijs
U krijgt een offerte met een vaste prijs voor het omschreven werk, een lijst met wat er nadrukkelijk niet in zit, en de stelposten voor onderdelen die u zelf kiest. Er staat geen bedrag in de vorm van een schatting: wat op de offerte staat, staat vast zolang het werk niet verandert.
- Wie erbij is
- Wij leveren, u leest
- Hoe lang
- Binnen vijf werkdagen na de opname
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 4: Ontwerp, berekening en vergunning
Alleen bij werk waar dat voor nodig is. Tekenwerk, constructieberekening en de vergunningaanvraag bij de gemeente Haarlemmermeer of Haarlemmermeer. Wordt de vergunning geweigerd, dan stopt het traject en betaalt u alleen deze fase, waarvan het bedrag vooraf op de offerte staat.
- Wie erbij is
- Tekenaar, constructeur en gemeente
- Hoe lang
- 4 tot 12 weken, afhankelijk van de procedure
- Wat u betaalt
- De kosten van deze fase, apart benoemd op de offerte
Stap 5: Planning en startdatum
De startdatum wordt schriftelijk vastgelegd, met een planning per week en de dagen waarop het luidruchtig of stoffig wordt. Materiaal met een lange levertijd wordt in deze fase besteld, zodat de bouw niet halverwege stilvalt op een kozijn.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 1 tot 2 weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 6: Start op de bouw
De eerste dag: afzetting, vloerbescherming, opstelplaats en sloopwerk. Vanaf deze dag is er één uitvoerder die uw aanspreekpunt is en die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen.
- Wie erbij is
- De uitvoerder en de ploeg
- Hoe lang
- Dag 1
- Wat u betaalt
- Eerste termijn: 30 procent
Stap 7: Ruwbouw gereed
Fundering, constructie, metselwerk, dak en kozijnen staan. Het werk is wind- en waterdicht. Dit is het moment waarop u voor het eerst in de nieuwe ruimte kunt staan en waarop wijzigingen nog zonder sloopwerk mogelijk zijn.
- Wie erbij is
- De uitvoerder loopt het met u door
- Hoe lang
- Afhankelijk van de opdracht, doorgaans na 3 tot 6 weken
- Wat u betaalt
- Tweede termijn: 30 procent
Stap 8: Installaties en afbouw
Elektra, water, verwarming en ventilatie worden aangelegd en getest. Daarna stucwerk, vloeren, tegelwerk en schilderwerk. In deze fase is het stil maar duurt het lang; dat is de fase waarin mensen ongeduldig worden en waarin de weekplanning het belangrijkst is.
- Wie erbij is
- Installateur, stukadoor en afbouwploeg
- Hoe lang
- 2 tot 5 weken
- Wat u betaalt
- Derde termijn: 30 procent
Stap 9: Oplevering en opleverlijst
Wij lopen samen het werk na en schrijven alles op wat u ziet, hoe klein ook. Die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. Pas als elk punt op die lijst is afgetekend, gaat de laatste termijn.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 1 tot 2 uur, punten binnen 15 werkdagen af
- Wat u betaalt
- Laatste termijn: 10 procent, na afhandeling van de opleverpunten
Het betaalschema
Er wordt niets vooruitbetaald voordat het werk begint.
Elk vak in de strook is zo breed als zijn deel van de aanneemsom. Het lichte vak rechts is de laatste 10 procent: die staat pas open na de oplevering, als alle opleverpunten zijn afgewerkt.
| Termijn | Deel | Wanneer |
|---|---|---|
| Eerste termijn | 30% | De dag waarop het werk op de bouw begint |
| Tweede termijn | 30% | Ruwbouw gereed, het werk is wind- en waterdicht |
| Derde termijn | 30% | Installaties getest en afbouw gereed |
| Laatste termijn | 10% | Na oplevering, zodra alle opleverpunten zijn afgewerkt |
| Samen | 100% |
De kosten van tekenwerk, constructieberekening en vergunning staan los van deze vier termijnen en worden apart op de offerte genoemd, zodat u ziet wat u kwijt bent als een vergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Vragen over verbouwen in Rijsenhout
Moet een aanbouw in Rijsenhout altijd op palen?
In vrijwel alle gevallen wel. De draagkrachtige zandlaag ligt hier te diep om een aanbouw op staal te zetten zonder dat hij binnen enkele jaren merkbaar zakt. Wat dat kost hangt af van de paallengte en de bereikbaarheid, en dat staat als aparte post in de offerte.
Kan er geheid worden in een woonstraat?
Vaak niet. Heien geeft trillingen en dat is bij aangrenzende bebouwing op slappe grond een risico. Wij werken hier daarom meestal met geschroefde stalen buispalen of geboorde palen, die trillingsarm zijn en met kleiner materieel te plaatsen.
Mijn vloer voelt koud en vochtig aan. Hoort dat bij een verbouwing?
Als u toch bouwt, is dat het goedkoopste moment om het aan te pakken. Wij kijken bij de opname in de kruipruimte naar waterstand, ventilatie en de staat van de balklaag, en nemen bodemafsluiting en vloerisolatie als aparte regel in de offerte op zodat u zelf kunt kiezen.
Bespreek uw plan in Rijsenhout
Bellen gaat het snelst. In een kwartier weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw plan en uw budget bij elkaar passen.